持ち家か賃貸か 擦り倒された議論に結論！ たった一つの真実

住まいを購入するか、賃貸にするか散々議論されてきました。

特に投資をしている人は賃貸派が多いというのが自分が見てきた結論です。

しかし私の意見は否。賃貸が得だということは原理的にあり得ないと思います。

 不動産投資をしているのに・・・

不動産投資の利益がどのように生まれるか？不動産投資をしている人間は

一番よくわかっているはずです。

物件を仕入れ、ローンを組み、家賃収入から利息と元本返済を行い

税金を引かれ、残ったものが実質利回りとなるわけです。

つまり、不動産投資をしているのに賃貸のほうが得だという方は不動産投資自体

を否定しているわけです。

元本と利益を置いていおいても利息と税金を引いても利益が残るのが不動産投資

つまり大家が儲かるから不動産投資をしているわけです。

裏を返せば賃貸は大家の売り上げに貢献する消費者でしかないわけです。

持ち家のリスク

持ち家のリスクとして以下のことがよく言われます

・新築は買った瞬間から２０～２５％減価する。つまり新築プレミアムがなくなる。

・その後も建物の価値は下がり続ける。

・日本は少子高齢化で将来的に空室リスクが増加する。

・マンションの場合、空室が増えるとゴーストタウン化し修繕もままならない。

・子供がいじめられたり、近隣に問題があったとき移動できない。

・離婚した際に持ち家の権利で揉める

・固定資産税、都市計画税がかかる

こんなところでしょう。つまり流動性の低い資産を買って、

何か不測の事態あった場合のリスクを考えると割に合わないってわけです。

資産価値ゼロの住宅購入のススメ

上記住宅購入のリスクを考えると問題のない住宅は以下のようなものになります。

・中古住宅を買う・・・新築プレミアムはなくなる

・建物価値ゼロの住宅を購入・・・木造住宅の減価償却期間２２年を過ぎると

　　　　　　　　　　　　　　　　建物価値はゼロ。土地値で購入できます。

・マンションではなく一軒家・・・減価償却を過ぎた古屋付き土地の場合は土地値

　　　　　　　　　　　　　　　　で購入できます。そもそも建物の価値はないので

　　　　　　　　　　　　　　　　減ることもありません

・空室リスクに耐える駅徒歩圏・・新築ピカピカのマンションなら４～５０００万　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　するエリアでも、駅から徒歩圏のぼろ住宅で

　　　　　　　　　　　　　　　　３０００万円代の物件もあります。

　　　　　　　　　　　　　　　　できるだけお化け屋敷のようなぼろい家が

　　　　　　　　　　　　　　　　おすすめ。

・リフォームリノべで見違える。　お金をかけずに見違えるようなリフォームは

　　　　　　　　　　　　　　　　可能です。

　　　　　　　　　　　　　　　　我が家の場合はリフォーム会社数社当たりましたが

　　　　　　　　　　　　　　　　どこも立て替えたほうが安いとの回答でした

　　　　　　　　　　　　　　　　（リフォーム代１５００万円～）

　　　　　　　　　　　　　　　　普通にやれば、まあそうなんでしょうが

　　　　　　　　　　　　　　　　我が家の場合は一人親方（材木屋紹介）＋

　　　　　　　　　　　　　　　　親方のお友達の設備屋さんで工事を行い

　　　　　　　　　　　　　　　　天井をすべてはがし、内装キッチンユニットバス

　　　　　　　　　　　　　　　　すべてやり替えて３００万円で済みました。

　　　　　　　　　　　　　　　　仕上げの一部は自分で行いましたが・・・

　　　　　　　　　　　　　　　　はっきり言って中身は新築です。

・近隣問題、子供のいじめ・・・　問題があったらとっとと売るか賃貸に出せばよい

　　　　　　　　　　　　　　　　話。もともとか新築でないので返済には余裕がある

　　　　　　　　　　　　　　　　為、出口戦略はいくらでもあります。

　　　　　　　　　　　　　　　　土地値で売ってもリフォーム代しか損しないし

　　　　　　　　　　　　　　　　中身は新築なので賃貸も付きます。

　　　　　　　　　　　　　　　　住宅ローン返済中であれば銀行との問題があります

　　　　　　　　　　　　　　　　が最悪一括返済して賃貸に出せる金額です。

固定資産税、都市計画税・・・・　もともと大家さんはそれを払っても利益がでる

　　　　　　　　　　　　　　　　家賃設定をしています。

まとめ

もともと大家さんが儲からないなら誰も大家なんてやりません。

ぶっちゃけ不動産投資は上手にやればだれでも儲かります。

つまり借りている店子は相対的に損をしているわけです。

「持ち家はこんなリスクがある」という情報に踊らされて

思考停止をするより、どうしたら持ち家のリスクをなくせるか考える

方が生産的です。

・建物に価値がない

・リフォームリノベで大幅バリューアップ

・最悪、売却や賃貸に出すことをシミュレートする

・身の丈×６０％くらいの購入金額（古屋付き土地を土地値で購入）

・将来的に価値が落ちにくい土地

これらを満たす物件であれば、不測の事態ドンと来いです。

家は一生に一度という価値観は過去のものです。住みながら価値をつくる

住まいづくりができれば、生活自体が投資になります。

投資を見据えて

若い夫婦や独身の方であれば、あえて投資に回すことを前提に自宅を購

するのもありかもしれません。

大事なのは将来の土地の価値と業者を上回るリフォーム力です。

ちょっと勉強すれば通り一遍のリフォームをこなしている工務店より

はるかに安くはるかに素敵な家は誰にでも作れます。

詳細なノウハウはまたどこかの機会で。

（１０社以上に立て替えたほうが安いといわれたリフォームがたった３００万円

　　で実現できるのだから、どれだけぼったくられてるかわかると思います）

結論

不動産投資が成り立っている以上、大家のほうが店子より得をするのは自明です。

持ち家賃貸議論はあくまでもリスクの議論でしかありません。

（新築マンションはしらんけど）

持つ者（持ち家）のリスクを減らすのは学習でカバーできます。

よって賃貸のほうが得ということは断じてありません。

※空室の多い地方都市、建物の価値がある物件については今回の考察の対象外

　とさせていただきます。